Bebauungsplan – so dürfen Sie bauen

Bebauungsplan als Instrument zur städtebaulichen Entwicklung

Vor dem Bau eines neuen Hauses muss sich jeder Bauherr mit dem Bebauungsplan (B-Plan) für seine Region intensiver befassen. Jede Gemeinde bzw. Kommune hat Flächennutzungspläne entwickelt, welche die Basis für die Bebauung in einem bestimmten Gebiet darstellen. Auf diese Weise lässt sich der Siedlungscharakter durch die vorher festgesetzte Bauform steuern und „exotische“ Objekte, die nicht in das Stadtbild passen, von vornherein eliminieren. Dabei geht es nicht nur um den Baustil oder die Architektur der potenziellen Häuser, sondern auch um die Interessen anderer Bewohner. Schließlich wünscht sich keiner, dass das Nachbarhaus ihm wertvolles Tageslicht wegnimmt.

Mehr Durchblick im Dschungel der Fachbegriffe

Beim Lesen Ihres Bebauungsplans werden Sie mit einer Menge von Fachbegriffen bombardiert. Um das überhaupt zu verstehen, bringen wir Ihnen die wichtigsten Begriffe näher:

Art der baulichen Nutzung

In der Baunutzungsverordnung sind zwei Arten der baulichen Nutzung definiert:

• allgemeine Arten der baulichen Nutzung wie Wohnbauflächen (W), Mischgebiet (M), gewerbliche Baugebiete (G) und Sonderbauflächen (S)
• besondere Bauflächen wie Kleinsiedlungsgebiete (WS), reine Wohngebiete (WR), allgemeines Wohngebiet (WA), besonderes Wohngebiet (WB), Dorfgebiete (MD), Mischgebiete (MI), Kerngebiete (MK), Gewerbegebiete (GE), Industriegebiete (Gl), Sondergebiete (SO).

Anzahl der Vollgeschosse

Als Vollgeschoss zählt jedes Geschoss, dessen Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,40 m über die festgelegte Geländeoberfläche hinausragt und über mindestens 2/3 der Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m aufweist.

Geschossflächenzahl

Die Geschossflächenzahl (GFZ) regelt die Anzahl der Geschosse. Mit folgender Formel errechnen Sie, wie viele m² Geschossfläche Ihnen pro m² Grundstücksfläche zur Verfügung stehen:

Grundstücksgröße x GFZ = erlaubte Gesamt-Geschossfläche für Ihr Haus

Grundflächenzahl

Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie groß Ihr Haus sein darf. Um das Grundflächen-Maximum Ihres Hauses zu berechnen, benötigen Sie folgende Formel:

Grundstücksgröße x Grundflächenzahl= zulässige Grundfläche

Der Sinn der GRZ ist, eine übermäßige Bebauung zu verhindern, so dass auch die Landschaft nicht darunter leidet. Dabei zählt zur Grundfläche, die Fläche des Hauptgebäudes und die an das Haus grenzende Terrasse. Mit Nebenflächen wie Zufahrten, Wegen, Carports oder Garagen, darf man die GRZ im Regelfall noch überschreiten. Auch diese Überschreitung ist häufig in B-Plänen festgelegt oder es gilt die Landesbauordnung.

Bauweise

Die zulässige Bauweise hat nichts mit Ihren Vorlieben für einen bestimmten Haustyp zu tun. Hier unterscheidet man zwischen der offenen und der geschlossenen Bauweise. Bei offener Bauweise dürfen Einfamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser eine Gesamtlänge von 50 m nicht überschreiten. Geschlossene Bauweise betrifft dagegen Reihen- und Doppelhäuser und bedeutet, dass Haus an Haus ohne seitliche Abstandsflächen gebaut wird.

Dachvorgaben

In vielen Gemeinden ist die Optik der Dachflächen streng vorgeschrieben. Das bezieht sich in den meisten Fällen auf:

• Dachneigung
• Dacheindeckungsmaterial
• Ausrichtung des Dachfirstes.

Grenze des Bebauungsplanes

Als Baugrenzen definiert man den Bereich bzw. die Linien, innerhalb welcher Ihr Objekt gebaut werden darf.

Baulinien

In Ihrem Bebauungsplan finden Sie eine Baulinie, entlang welcher Sie bauen müssen.

Einsicht in die Bebauungspläne bei der zuständigen Baubehörde jederzeit möglich

Wenn Sie Ihre Bauwünsche mit der Realität abgleichen möchten, können Sie sich an die Stadtplanung in Ihrem Wohnort wenden und die entsprechenden Bebauungspläne für Ihr Gebiet anfordern. Noch besser wäre es, wenn Sie noch vor dem Grundstückskauf diese Informationen haben, um böse Überraschungen bzw. Enttäuschungen im Voraus zu vermeiden.

Wenn Sie mit MARE Haus bauen, müssen Sie sich um die Vorschriften im Bebauungsplan keinen Kopf machen. Bei der Wahl der geeigneten Hausvariante für Ihr Eigenheim halten wir uns selbstverständlich an den geltenden Bebauungsplan und erklären Ihnen ausführlich, was dabei in Frage kommt.